Santander estima que el precio de la vivienda ha caído un 50% en la costa y un 30% en las ciudades

@E. Segovia - 21/04/2010 06:00h Actualizado: 21/04/2010 10:54h

"El ajuste en el sector inmobiliario estaría casi completo, con una caída de los precios de la vivienda de entre el 20% y el 30% en las grandes ciudades e incluso del 50% en la costa". Así lo asegura un informe elaborado por la división de Global Banking de Banco Santander titulado The contrarian view (La opinión contraria) en el que analiza la situación de la economía y el sistema financiero español. Respecto a éste, considera que el FROB tendrá que inyectar entre 10.000 y 12.000 millones para su necesaria reestructuración.

Las estimaciones de la vivienda se refieren a la caída del precio desde el pico de 2007 y se basan en las últimas transacciones realizadas por diferentes empresas inmobiliarias. Y se complementan con una caída del 90% de las licencias de construcción en el mismo período. "La construcción actual de vivienda estaría por debajo de la demanda sostenible, pero el problema son los stocks", es decir, el parque de vivienda sin vender.

El banco que preside Emilio Botín prevé una caída del PIB español del 0,4% en 2010 y una vuelta al crecimiento, del 1,3%, en 2011. La cosa sería mucho peor de no ser por las exportaciones, porque las ventas finales del sector privado se están desplomando, y sólo nos salvan las exportaciones. Según sus estimaciones, el sector privado se está desapalancando (reduciendo deuda) a toda velocidad, con el consiguiente incremento del ahorro y reducción de la inversión, sobre todo en inmuebles.

Mirando al futuro, Santander da por muerta la "vieja economía" basada en el crecimiento de la población y en la creación de empleo, que debe ser sustituida por una "nueva economía" basada en la productividad. En este sentido, considera que es imprescindible que se ajuste la población mediante una reducción de la inmigración. En todo caso, prevé que el crecimiento potencial de España se reduzca desde el 3% hasta el 1,5%.

Respecto a las cuentas públicas, el banco de Botín mantiene su habitual tono positivo con el Gobierno al calificar de "creíble" su plan para reducir el déficit, aunque considera que las estimaciones de PIB en que se basan son un poco optimistas. Con todo, cree que debe tomar más medidas en el futuro y asume las tesis del PP de que la subida del IVA perjudicará el gasto de consumo. Entre esas medidas señala la venta de las participaciones empresariales del Estado, que valor en 44.000 millones.

El FROB no tendrá que consumir muchos recursos

Respecto al sector financiero, el informe repasa el escenario bien conocido de caída de volúmenes este año, ganancia de cuota de los bancos gracias a la reestructuración de las cajas, presión sobre los márgenes por el repricing de las hipotecas y la subida de los costes de financiación fruto de la guerra de depósitos, mayores provisiones por deterioro de los activos y freno al crecimiento de la morosidad, que estima que tocará techo en el 6,5% este año para el conjunto del sector.

Es especialmente crítico con las cajas, para las que prevé pérdidas de entre 4.000 y 5.000 millones este año. Estas pérdidas, sumadas a los bajos ratios de solvencia y la imposibilidad de captar capital, harán inevitables las fusiones a pesar de la resistencia de los políticos regionales. Este proceso requerirá una inyección por parte del FROB de entre 10.000 y 12.000 millones para cubrir las pérdidas esperadas entre 2009 y 2010 (entre 7.000 y 8.000 millones) y para hacer frente a unos costes de reestructuración de entre 3.000 y 4.000 millones. Para devolver esos 12.000 millones en el plazo establecido de cinco años, las cajas contarán con 6.000 millones generados por sus ingresos y tendrán que conseguir los otros 6.000 mediante venta de participaciones y reducción de su cartera de crédito.

Los analistas de Santander escogen a BBVA y Popular como sus valores favoritos para aprovechar la recuperación, a pesar de que espera que las provisiones dañen sus cuentas de resultados en 2010. Para el primero sitúa un precio objetivo de 15 euros, y lo recomienda por su atractiva valoración, por la resistencia que espera para sus resultados en España y por su exposición a la recuperación de México y EEUU. Respecto al Popular, espera que duplique sus beneficios de aquí a 2010 gracias a las menores provisiones; el objetivo en este caso se sitúa en 7,20 euros.